Q&A｜大和不動産のリロケーションガイド

1.不動産会社選びのチェックポイントは?(賃貸のとき)

オーナー様の大事な資産である分譲マンションの資産運用についてですから、不動産会社を選択されるときは充分検討しましょう。
まず初めに行うことですが、ご希望のエリア内で不動産会社を探してから、まずは資料を送ってもらいましょう。それから担当者とじっくり話して疑問点をダイレクトに聞いてみる。その時にオーナー様の方針に近い提案をたくさんしてくれる不動産会社と、そうでない不動産会社を比較してみると良く解るでしょう。そして、オーナー様のマンションに適した契約方法、条件設定、その他 メリットとデメリットを説明してくれて、安心して任せられる不動産会社を見つけられるのがいいですよ。

2.分譲マンションを貸すと、マンションの資産価値が低下するといわれますが…

分譲マンション内に賃貸の部屋が増えると「居住者の質が悪くなるため資産価値が下がる」と言う人がいます。区分所有者は質が良く、賃貸入居者は質が悪い。決してすべてがそのように決め付けれるものではありません。分譲マンションを購入する方には住宅ローンを利用する方が多く、それ相当の所得があり、住宅ローンの審査さえ通ればどのような方でも購入できます。もちろんキャッシュで購入される方においては、審査というものはありません。一方、賃貸で分譲マンションの1室を借りる方は、入居の際に大家さんや賃貸管理会社の入居審査を受けるのが一般的です。入居審査では、賃貸入居者や連帯保証人に対して、所得以外の審査も行なっております。賃貸管理会社によっては、住宅ローンの審査より厳しい入居審査を行なっている会社もあります。いずれにせよ、区分所有者か賃貸入居者かということで、一概にマンションの資産価値に大きく影響するようなことは無いでしょう。

とある分譲マンションの管理組合では、賃貸入居者に関する入居審査規定があり、かなり厳しい審査を行なっている管理組合もあります。審査規定が厳しすぎると、賃貸入居者が決まらなくなり、賃貸にできないマンションとして逆に資産価値を下げる可能性もありますが、マンション内でのトラブル防止策としては、最低限の審査規定を設けることも有効的でしょう。

3.転勤で2～3年後帰ってくるけどどうしたらいいですか?

転勤や長期出張でマンションを空けなければいけないときですが、確実に2～3年後戻ってくるときは定期借家契約をされるのがベストです。この契約には更新がありませんので、契約期間終了後には確実にお部屋の明け渡しがなされます。

そしてもし戻ってくるのかが分からないときですが、そのような時は売買のことも視野に入れて考えられるのが良いです。JMAでは売買・賃貸同時に査定のできるコンビニ査定という制度がありますので、もし売却したらどのくらいの金額になるかも分かります。

4.安定した家賃が欲しいけど、どうしたらいいですか?

アパートの賃貸業とは、数世帯からなるアパートの1室が空部屋となっても、他の部屋からはある程度の家賃収入を得られます。しかし分譲マンションの賃貸業とは、入居者がいなければ家賃収入は0となります。また分譲マンションの賃貸業をされるオーナー様のほとんどは、住宅ローンを抱えたままでの賃貸業となるため、家賃収入が0では住宅ローンをまかなえきれなくなります。

JMAでは、そのような家賃収入が0となるオーナー様のリスクを解消するため、「サブリースシステム(家賃保証システム)」を扱っております。このシステムは、入居者がいてもいなくても一定額の家賃を不動産会社が保証し、オーナー様にお支払いするシステムです。もちろん、一般的な賃貸管理業務(家賃設定⇒ 入居者募集活動⇒入居者の審査⇒賃貸借契約締結⇒毎月の家賃回収⇒入居後のトラブル処理⇒入居者退去時の立会い⇒敷金清算など)も不動産会社が行います。長期間入居者が決まらなかったらどうしよう。入居者が退去したらどうしよう。そんな不安を解消できます。サブリースシステムは、オーナー様の長期安定収入をお約束できるシステムです。

5.しばらく空室にしようと思うのですが?

マンションを空室のままにしておくと、

1.空気がこもり、異臭や結露の原因となる。
2. 悪戯や設備等の自然損壊に気が付かない。
3. マンションで何かあれば、高い交通費を掛けて足を運ばなければならない。

など、マンションの資産価値を低下させ、思いがけない出費も予想されます。 そのような方々にお奨めするのは、JMAの「空室管理システム」です。毎月低料金で、不動産会社が空室を管理いたします。業務内容は、月に1回の定期巡回により、お部屋の空気の入替え、バルコニー・ポストの清掃、オーナー様宛郵便物の転送、定期巡回結果報告書の発行を行います。また、消防設備点検や配水管清掃の立会い、内装・ハウスクリーニングの発注、各種苦情等に関する対応なども行います。別途有料にはなりますが、ボイラーの水落し(寒冷地のみ)や専用庭の草刈りなど、かゆい所に手が届くサービスが充実しております。
マンションの資産価値低下防止のために、ぜひJMAの「空室管理システム」を利用してみましょう。(空室管理費:1,000円)

入居者が退去するときの入居者との原状回復の交渉は?

今、よく問題になっている退去時の立会い(原状回復問題)につきましても当社で行います。 事前に入居者と連絡をとり、日時を設定して退去の立会いを宅建業法、その他関係法規に基づいて行ないます。もちろん入居者の過失による損傷、汚損、善管注意義務違反にあたる部分の費用については最小施工単位にて実費精算して頂きます。JMAではオーナー様に代わってわずらわしい 手続きや交渉を行ないます。退去立会い(清算業務)終了後、オーナー様に最終報告をさせて頂きますので安心してお任せ下さい。

1.マンションを売りたいのですが、まず初めにどうすればいいの?

まずは、地域不動産会社の情報を取得することから始めましょう。そこで不動産のプロから意見を聞くと良いですよ。友人や知り合いに聞いても正確な意見も聞けませんし、不動産市場は常に流動的である為、新鮮な情報が早期売却に繋がります。また、『不動産』とは漢字から読み取れるように『動かない(不動)』『資産(産)』といわれるもので、それぞれの地域により条件が異なってきます。『地域性』により売却価格が左右されます。そのようなことから不動産の取引は周辺の取引金額や周辺環境等を熟知している会社を選びたいものです。

以上のことから遠方の不動産会社を選ぶのでは無く、それぞれの地域に密着した会社『地域専門店』に個々の諸事情やご質問等をご相談され、ご依頼することがマンションをご所有されるあなた様にとって不安の無い、スムーズなご売却に繋がるものです。

2.物件の価格はどうやって決めるの?

売却価格の設定方法は主に4種類の算定方法を利用し、不動産売却価格を算出します。この方法の幾つかは、各種不動産に関わる税金を算出する為に評価する際にも利用されています。それぞれの評価額を加味し、実際の販売価格を算定しますので、専門的な知識が必要とされることが判ります。

• 1.時価…いわゆる市場に出回っている価格です。
• 2. 公示価格…取引の目安となる価格として「国土交通省」がその年の1月1日現在の価格を3月下旬頃発表するものです。
• 3. 路線価…土地の相続税や贈与税の課税の為、国税庁が物件の接する道路に価格をつけたものです。これもその年の1月1日現在のものを8月下旬頃に発表します。
• 4. 固定資産税評価額…所有する不動産(土地・建物)に毎年掛かる税金を算出する為に市町村が評価した価格です。3年毎に評価変えがあります。

以上、4つ方法により算定することで、様々視点からご売却物件の価格算定をします。より適正な価格をご提案します。最終的には、オーナー様のご意向をお聞きし、話し合いをさせて頂きまして売却価格とします。

3.売るのと貸すのはどっちがお得?

損得で考えるならば、実際のところ日本の経済状況や地域の市場を判断することも必要と思われます。一般的に売る場合にも貸す場合にもご所有のマンションと同クラスの物件が市場に多く出回っているようであれば、希少性が薄れ得にはならないと思われます。従いましてそれぞれの地域市場の動き把握し、常に調査しているより不動産会社の地域に根ざしたマンション専門担当者にご相談することが最良です。何故ならば、個々のオーナー様がそれぞれの諸事情がありますので、売った方が得になることもありますし、貸したほうが特になるケースもあります。また、貸した後にどのタイミングで売るのがいいのかを考える必要があるからです。

そこで、JMAでは『賃貸or売却』を悩まれているオーナー様が気軽に相談が出来るようにコンビニ査定を導入しています。賃貸・売買の専門スタッフがお伺いし、オーナー様の諸事情をお聞きした上で、ご提案させて頂きます。

4.将来の年金としてのマンション賃貸運営

日本の高齢化は、これからますます進み、2020年には20歳～64歳の人口と65歳以上の高齢者人口の割合が、 2.2人対1人にまでなってしまうと予想されています。 いまは、国民皆年金ということで、20歳～60歳になる誰もが公的年金に加入していますが、 2013年には65歳にならないと年金が受け取れません(今までは60歳)。 さらに、高齢者の生活費は月約32万円以上といわれていますが、 厚生年金の支給額は約19.5万円、国民年金では約4.9万円となっており、 月額で最大約27万円の不足が生じることとなります。公的年金制度に対する不安の声も聞かれ、 公的年金だけに頼って将来の生活設計を立てることは不可能となりつつあります。 全ての人間は、必ず老います。仕事が出来なくなった時の事を今から考えるチャンスかもしれません。 不動産は大きな『資産』です。『資産』を運用することで安定した安心のある確かな老後が約束されることでしょう。

1.マンションでのペット飼育のトラブルは?

マンショントラブルにおいて、3大トラブル原因とされているのが、音のトラブル・駐車場問題・ペット問題であります。ペット問題はその中の一つでありますので、非常に大変な問題でもあります。そこでペット飼育のトラブルが起きないためにも以下の点に注意する必要が有ります。

• 1.無断で飼育しないように事前に対処する⇒入居者へ現在ペットを飼っているかどうかの確認、このマンションではペットの飼育が禁止であることの告知を管理組合でする。
• 2.無断で飼育していたことが発覚した場合⇒すぐに飼育の中止を告げ、一定の期間を定めても飼育を続けている場合は、退去勧告・契約解除を申出ましょう。
• 3.ペットによるお部屋の被害の請求⇒入居者の過失として請求できるものはあるが、引っかきキズ・床の汚れ・匂いといった限られたものだけが原状復帰の対象となります。
• 4.飼育OKの場合の対処⇒管理規約の確認はもちろん、入居前に念書をもらう。室内の補修費の取決め、飼育に関するルールの確認、動物の種類・数、数が増えた場合の規定、ルールを破った時の罰則等

以上の4点を理解する必要があります。そうしますと自然にトラブルは未然に防げるのではないでしょうか?

2.マンション騒音トラブルって?

ペット問題でもありましたが、騒音問題も最も多いマンショントラブルの一つであります。マンションの構造は基本的には鉄筋コンクリート構造物が多く、木造アパートのように隣の人の話し声がとてもうるさいといった苦情は少ないと思われます。しかし、掃除機の音や歩く音・または扉を開け閉めする音など、直接躯体間を伝わる音(生活音)が、上下階においてトラブルの原因となりやすいです。対処法についてですが、

• 1. 入居者がうるさいと、下階の方からの苦情⇒入居者へ事実の確認、生活状況の確認、気をつけていただくよう催促。更に苦情⇒下階の方に協力を頂き、実際の音を確認。この時、音に対する個人差があるため第3者(管理組合・管理会社・施工会社等)を入れる。音の程度によって対応する。
• 2. 音の対応⇒レベル1・再度入居者へ注意して生活していただく。レベル2・音の原因となる部分の改造(床・建具等の防音工事)。レベル3・構造上に欠陥が有る場合、管理会社、施工会社を取り込んで問題解決する。
• 3. 入居者への事前対策⇒一般の方々と生活の時間帯が違う職業に就かれている場合、事前に告知する。ピアノ等の楽器の持込があるかも確認する。以上のことをしっかりとご理解されるといいです。

マンションの敷地内に無断で駐車している車が迷惑なのですが?

マンショントラブル3大原因の最後の一つが、この駐車問題です。そもそもこういった問題が起こる原因は、マンション内に総戸数分の駐車場が完備されていないという原因と、実際に無断駐車する人のモラルが原因でしょう。無断駐車が増えると夜間の車の騒音問題などが増加する恐れがありますので、対処はすべきだと思います。若干強引な方法ですと、管轄の警察に連絡するというのも一つの方法です。敷地内は私有地ですから、道路交通法が適用されない場所ではありますが、苦情を警察に伝えれば、車のナンバーから車の所有者を見つけ、連絡してくれますので、このような方法も一つの方法であります。または管理組合として駐車場を別の場所に確保しておくという方法も考えられます。もし売却などのときに駐車場を確保しておけば、それだけでマンションとしての資産価値が上がりますので、この方法も有効だと考えられます。

• 1. 組合より「入居者が決まった場所に駐車しない、駐車場以外の敷地に駐車している」との通報があった場合⇒入居者へ現状確認し、改善の要求をする。それでもダメな場合、退去のお願い。迷惑駐車が原因となる契約解除は難しいと思われる。
• 2. 改善要求のテクニック⇒迷惑駐車が原因で起こるトラブルを説明(子供の飛び出し事故が増える、緊急車両の出入りができない、積雪地方は除雪の問題、車に傷を付けられる等、万が一の責任を取れるのかどうなのか)。近隣の月極駐車場の提案。組合へレッカー異動の提案等。